Geodezja
rabiega

Wykonujemy usługi geodezyjne w pełnym zakresie na terenie gmin Grodzisk Wielkopolski, Kamieniec, Wielichowo, Rakoniewice, Granowo, Nowy Tomyśl, Opalenica, Miedzichowo, Kościan, Śmigiel, Czempiń, Stęszew, Buk, Dopiewo.

W wyżej wymienionych gminach wykonujemy usługi geodezyjne takie jak: mapa do celów projektowych, wytyczenie budynku, inwentaryzacja budynku, inwentaryzacja sieci, inwentaryzacja przyłączy, odszukanie granic, wznowienie punktów granicznych, rozgraniczenie nieruchomości, podział działki, oraz inne usługi geodezyjne.

Obecnie w naszej firmie używamy zestawów GPS z płytami firmy Trimble, tachimetry firmy Leica, niwelatory Leica, samoloty bezzałogowe Trimble UX5, UX5HP, oraz wielowirnikowca DJI Inspire 2, a wyniki pomiarów opracowujemy na najnowszym oprogramowaniu Trimble Business Center, GstarCAD, Agisoft Metashape, GeoInfoDelta oraz Cgeo.

Najlepiej w tej sprawie zadzwonić do geodety czyli do nas, ponieważ zadamy kilka pytań które pozwolą określić czy podział jest możliwy, a jeśli jest to na jakich przepisach możemy się oprzeć i jaką drogę administracyjną obrać. Jeśli jednak drogi czytelniku jest późny wieczór i nie wypada już dzwonić a ciekawość Cię zjada, to informuję że zgodnie z prawem, działkę można podzielić jeśli:

• jest to działka rolna i żadna z nowo powstałych po podziale działek nie będzie miała mniej niż 3000m2
• lub jest to działka dla której jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który pozwala na wydzielenie działki zgodnie z naszym zamierzeniem
• lub zostały wydane warunki zabudowy które pozwalają na podział działki
• lub mamy sytuację taką że rodzice mają budynek mieszkalny na działce, wówczas możemy skorzystać z przepisu który mówi o tym że dla takiego budynku można wydzielić działkę i to co zostanie rodzice mogą nam oddać
  jest jeszcze kilka innych przepisów ale są one bardzo rzadko wykorzystywane.
  Sama procedura wygląda następująco.

Podział działki rolnej
Najłatwiej podzielić działkę rolną czyli taką która jest przeznaczona w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego jest wykorzystywanych na cele rolne i leśne, pod warunkiem że żadna z powstałych działek po podziale nie będzie mniejsza niż 3000m2. Wydzielając w tym trybie działkę nie mamy żadnych ograniczeń co do kształtu, usytuowania wydzielanej działki. Pamiętać tylko należy aby wszystkie działki po podziale miały dostęp do drogi publicznej (może to być służebność). Po zleceniu podziału geodeta zgłasza pracę w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Po otrzymaniu dokumentów analizuje je i ustala krąg zainteresowanych osób (stron) które zawiadamia listownie podając datę i czas przyjazdu, tak aby każda ze stron otrzymała zawiadomienie na co najmniej 7 dni przed czynnościami na gruncie. We wskazanym terminie geodeta wykonuje pomiar granic, odszukując znaki graniczne, przy udziale lub bez udziału stron, ponieważ nieusprawiedliwione niestawiennictwo nie wstrzymuje czynności geodety. Następnie stabilizuje trwale (przeważnie przy pomocy betonowych słupków granicznych i butelki) punkty wyznaczające granice nowo wydzielanych działek. Następnie sporządza protokół oraz pozostałą dokumentację z podziału działki i składa ją do weryfikacji w starostwie. Po pozytywnej weryfikacji, operat zostaje przyjęty do zasobu a nowe działki zostają ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Wtedy zamawiający może już zamawiać w starostwie dokumenty niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego.
Ile trwa podział rolny? Około dwóch miesięcy.

Podział działki zgodnie z miejscowym planem lub warunkami zabudowy
Drugi najpopularniejszy tryb podziału działki, to podział który jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania, lub warunkami zabudowy (o warunkach zabudowy napiszemy w innym miejscu). Podział ten wymaga składania wniosków do Urzędu Miasta lub Gminy, ale przygotowujemy je dla zamawiającego wraz z załącznikami w ramach zleconej pracy, więc nie ma się co martwić, wystarczy zlecić wydzielenie działki a resztą zajmiemy się my.
Po zleceniu podziału geodeta zgłasza pracę w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Po otrzymaniu dokumentów analizuje je i ustala czy są one wystarczające do przyjęcia granic bez konieczności wzywania stron, czy jednak należy wezwać sąsiadów na grunt. Następnie w obecności stron, lub bez ich udziału w zależności od wyników analizy istniejących dokumentów, wykonuje pomiar granic odszukując znaki graniczne bądź ustalając je w obecności stron. Kolejnym krokiem jest sporządzenie wstępnego projektu podziału, który to wraz z wnioskiem i załącznikami właściciel działki składa do właściwego urzędu miasta lub gminy. Gmina wydaje opinie w formie postanowienia czy projekt podziału jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowani przestrzennego lub warunkami zabudowy. Po wydaniu opinii mamy pewność że nasz pomysł na podział nie zostanie odrzucony w dalszym etapie postępowania. Wtedy to geodeta składa sporządzoną przez siebie dokumentację do weryfikacji w starostwie. Po pozytywnej weryfikacji, starostwo wydaje mapy, oraz kopię protokołu z czynności przyjęcia granic opatrzone specjalną klauzulą geodecie. Dokumenty otrzymane ze starostwa są załącznikami do kolejnego wniosku do Gminy. Tym razem jest to wniosek o wydanie decyzji o podziale nieruchomości. Gmina po otrzymaniu wniosku wydaje decyzje o podziale nieruchomości. Tu właściciel działki ma prawo złożyć oświadczenie że odstępuje od prawa do odwołania i decyzja staje się prawomocna z dniem złożenia oświadczenia, lub może poczekać 14 dni (licząc od dnia otrzymania decyzji) aż decyzja się uprawomocni. Po uprawomocnieniu decyzji, gmina jedną kopię wysyła do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, gdzie nowe działki nanoszone są na mapy oraz do części opisowej ewidencji gruntów i budynków. Wtedy zamawiający może już zamawiać w starostwie dokumenty niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego. Jednocześnie geodeta jeśli zlecający życzył sobie utrwalenia nowych granic za pomocą słupków granicznych, zgłasza taką prace w starostwie i zawiadamia listownie sąsiadów na granicy których zakopywane będą nowe znaki graniczne o planowanych czynnościach. Przy utrwaleniu granic geodeta sporządza protokół, a następnie resztę dokumentacji i składa ją również do weryfikacji w Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej.
Ile trwa wydzielenie działki zgodnie z miejscowym planem lub warunkami zabudowy?
Cała opisana powyżej procedura trwa około 3 miesięcy. Może to być szybciej ale dużo zależy od skomplikowania sprawy i szybkości wydawania przez urzędy decyzji i weryfikacji dokumentacji geodezyjnej.

W odpowiedzi na pytanie skupimy się oczywiście na istotnych zagadnieniach związanych bezpośrednio i pośrednio z geodezją. Ponieważ przed zakupem notariusz zapewne poprosi o uzyskanie kilku dokumentów, już z nich powinniśmy otrzymać wiele ciekawych informacji.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Wypis to część opisowa, a wyrys cześć graficzna (mapa), danych zawartych w ewidencji gruntów. Z części opisowej dowiemy się między innymi kto jest właścicielem nieruchomości, jaki jest numer księgi wieczystej i jaka jest powierzchnia nabywanej działki, jakie są użytki gruntowe. Na wyrysie będziemy wstanie zobaczyć kształt naszej działki oraz jej usytuowanie względem innych nieruchomości.

Czy możemy ufać tym danym w stu procentach? Niestety nie!

Dane te ujawnione są w ewidencji gruntów często na podstawie niedokładnych pomiarów. Wielokrotnie klienci zwracali się do nas już po zakupie, z prośbą o pomiar ponieważ wydaję im się że ich działka ma mniejszą powierzchnię niż ta wykazana w ewidencji gruntów. Bardzo często mieli rację. Czasem powierzchnia okazywała się mniejsza o kilkanaście procent. Przyczyną może być błędnie określona powierzchnia w ewidencji gruntów, czyli wydaję nam się że kupujemy 1000m2, a w rzeczywistości działka ma 900m2. Inna możliwość jest taka że sąsiad użytkuje cześć naszej nieruchomości i niezbędne jest wznowienie punktów granicznych. Dochodzenie roszczeń z tytułu zakupu mniejszej powierzchni, czy też o zwrot kosztów wznowienia granic jest skomplikowane, a często niemożliwe. Wystarczyłoby przed zakupem zlecić odszukanie punktów granicznych i sprawdzenie powierzchni geodecie. Na tym etapie często sprzedający bierze koszt na siebie albo chociaż w nim partycypuje, a kiedy okażę się że powierzchnia jest zawyżona można negocjować cenę – obniżka ceny często jest wielokrotnie większa od kosztów pomiaru.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Na liście dokumentów znajdzie się zapewne zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z niego dowiemy się czy dla nieruchomości którą chcemy nabyć uchwalony jest MPZP, a jeśli tak to co z niego wynika. Czy działka przeznaczona jest na cele rolne, pod zabudowę przemysłową, a może pod zabudowę mieszkaniową. Dowiemy się z niego również szczegółowych wytycznych dotyczących zabudowy, np. ilości kondygnacji, powierzchni zabudowy, czy też możliwości podziału działek. Obecnie większość gmin ma już odpowiednie portale mapowe na których można sprawdzić plan miejscowy nie wychodząc z domu (przykładowy portal dla gminy Grodzisk Wlkp. https://grodziskwielkopolski.e-mapa.net/ ).

Decyzja o warunkach zabudowy

Jest duże prawdopodobieństwo że działka którą planujemy nabyć nie będzie miała uchwalonego MPZP, ponieważ pokrycie planami jest bardzo małe. Czy to powoduje że nie będziemy mogli zrealizować swojej inwestycji? Nie koniecznie. Możliwe, że zostały dla niej wydane warunki zabudowy które zastępują MPZP, lub sami możemy złożyć wniosek o ich wydanie. Przygotowanie wniosku można zlecić również nam. Jeśli będziemy już w posiadaniu warunków zabudowy będziemy wiedzieć jakie jest przeznaczenie terenu. Warto jednak zasięgnąć opinii specjalisty (architekta, budowlańca geodety), ponieważ są pewne niuanse których możemy nie dostrzec w odpowiednim momencie. Na przykład: została wydane decyzja o warunkach zabudowy, które umożliwiają wybudowanie 3 budynków mieszkalnych, na jednej działce. Na ich podstawie wydzielono trzy działki. Czy to znaczy że 3 działki po podziale będą miały możliwość zabudowy? Nie. Decyzja zostanie przepisana tylko do jednej działki, a dla pozostałych należy wystąpić ponownie o warunki zabudowy. I tu może okazać się, że nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla pozostałych działek.

Mapa zasadnicza

Dostarczenia mapy zasadniczej nie będzie wymagał od nas notariusz, ale nie wyobrażam sobie abym mógł nabyć nieruchomość, bez zobaczenia mapy zasadniczej. Na mapie tej zobaczymy o wiele więcej niż na wyrysie z rejestru gruntów. Oprócz elementów które znajdują się na mapie ewidencyjnej czyli m.in. granic, działek, użytków gruntowych i budynków, mapa zasadnicza zawiera uzbrojenie podziemne i elementy zagospodarowania. Może okazać się że po naszej działce na której planowaliśmy postawić dom, przebiega sieć gazowa, wodociągowa. W ziemi znajduje się jakieś uzbrojenie terenu – zbiorniki nie widoczne bezpośrednio w terenie i rożne inne elementy których nie chcielibyśmy na naszej wymarzonej działce. Mapę zasadniczą można zamówić w starostwie. Kilkanaście złotych wydane na ta mapę może uratować nam dziesiątki lub setki tysięcy złotych.

Tu już niedługo znajdzie się odpowiedź